New Yorks BRF-styrelser ofta benhårda

Manhattans fastighetsmarknad skymtar i fjärran...

Fotot tog jag i Park Slope i Brooklyn i våras.

NEW YORK Som många andra har jag den senaste veckan följt debaclet med familjen Mudas lägenhetsköp, som genererat en rad artiklar i Dagens Nyheter och andra medier, till att börja med denna.

Att Christian Muda är en släkting till mig har givetvis stimulerat mitt intresse och bloggande. Men jag har så länge jag kan minnas (nåja) varit fascinerad över den märkliga marknad som Stockholms bostadsrättsförsäljningar gett upphov till, med inslag av underliga budgivningar och bitvis tveksamma metoder som dessvärre gett hela mäklarkåren dåligt rykte. (OBS! I just denna soppa är det fler än mäklaren som underlättat den synnerligen bedrägliga försäljerskans metoder och framfart, t ex den bank som beviljade henne krediter à 5,5 miljoner – men mer om det någon annan gång.)

Här i New York är fastighetsmarknaden minst lika fascinerande som i Stockholm. På middagsbjudningar och mingel diskuteras hyresnivåer och budgivningar med samma eller kanske rentav starkare frenesi. I vilket fall som helst stimuleras diskussionerna av att hyror och priser är på extremare nivåer, värdarna brutalare och staden i största allmänhet värst på de flesta sätt (även om jag tror att famijen Mudas story skulle slå det mesta även här).

Men det är svårt att tänka sig att en kriminell säljare i New York, som i det aktuella fallet, skulle kunna dra med en halv miljon kronor i fickan (minus mäklarens arvode).

Till att börja med så företräds både köpare och säljare av varsitt ombud. Det vill säga, den "svenska" konstruktionen att mäklaren anlitas och arvoderas av säljaren, men har omsorgsplikt om både köpare och säljare, förekommer inte.

Fördelen är att köparen kan förvänta sig att ombudet letar lämpliga lägenheter, förhandlar och håller koll på juridik, marknadspriser, kontakter med styrelsen och banken, budgivning samt andra rutiner på bästa sätt. Lägenhetsköp i New York är komplicerade historier, och jag har sett ett helt normalt köpekontrakt i form av en bibba som krävde femtio (50) stycken signaturkråkor av kontrahenterna.

Nackdelen är givetvis att det totalt sett blir dyrare med fler arvodeskrävande ombud inblandade. I New York är det vanligt att man förutom två mäklare (säljarens och köparens agents) i varje affär även har en kreditmäklare (mortgage broker) och ett juridiskt ombud (real estate attorney).

Lägg därtill att räntorna är betydligt högre i USA än i Sverige.

Men inte nog med det! Dessutom måste köparen igenom ett riktigt nålsöga, nämligen bostadsrättsföreningsstyrelserna.

I Stockholm händer det förstås att en BRF-styrelse nekar en köpare medlemskap – men det är mycket, mycket ovanligt. (Jag har hört talas om enstaka fall, beroende på exempelvis betalningsanmärkningar.)

I New York tvingas köpare genomgå en rigorös process för att godtas som medlem i en bostadrättsförening – eller co-op, som det heter här (andelsrätter = condos; hyresrätter = rentals). Styrelserna kräver ofta en mängd handlingar: lönebesked, bankintyg och andra referenser, samt ett personligt möte med den sökande. Det är inte alls ovanligt att en köpare med fast anställning och relativt hög lön, som inte haft några problem alls att få lån från banken, sedan inte godkänns som medlem i bostadsrättsföreningen. Därmed går köpet om intet, vilket förstås gör att säljaren blir sur på sina grannar (och omöjliggör för alla medlemmar i den aktuella föreningen att få ut höga försäljningspriser). Styrelserna månar dock inte i första hand om säljarna i föreningen, utan om dem som ska bo kvar. De är livrädda för att få in fel personer och ägare med svag ekonomi i föreningen.

Vissa föreningar på Upper East Side på Manhattan är ökända för att vara extra strikta. Ibland handlar det om (överdriven?) omsorg om fastighetens och föreningens budget; ibland tycks regelverket användas för att hålla icke önskvärda minoriteter borta.

Jag har exempelvis hört om ett fall där ett homosexuellt par visserligen inte kunde nekas medlemskap, men där föreningens styrelse var så homofoba – åtminstone enligt parets gode vän, som berättade om fallet för mig – att de gjorde allt för att förhala alla möjliga renoveringar, som de behövde göra för att kunna flytta in. De tvingades ha kostsamt dubbelt boende i flera år!

Att vara superförmögen megakändis hjälper inte heller mot trassel. Fråga bara Bono och Madonna, som båda haft trubbel med samma Upper West Side-styrelse (som nekade Madonna medlemskap 1985, och där Bono häromåret fick bråka om trasiga rökgångar).

New York Times, som förstås skriver mycket om turerna på stadens bostadsmarknad i sina Real Estate-bilagor, har haft många artiklar om hur svårt det kan vara att passera nålsögat till vissa föreningar, till exempel "Co-op Boards Get Tough and Tougher".

Att New Yorks BRF-styrelser är så här strikta är en mycket viktig anledning till att subprime-krisen knappt drabbat Manhattan (en annan är att de flesta Manhattanbor bor i hyresrätter, till skillnad från hur bostadsmarknaden ser ut i resten av USA).

Och att den förslagna dam i Stockholm som med hjälp av förfalskade intyg lyckades lura a) en stor bank att få mångmiljonlån, trots att hon var arbetslös och satt i fängelse, b) en BRF-styrelse på Östermalm att godkänna henne som medlem och c) en mäklare att företräda henne som säljare skulle lyckas lura ett coop-board på Manhattan är helt enkelt omöjligt att tänka sig. I alla fall om det vore på Upper East Side.

/Gunilla Kinn

P S Våren 2008, när dollarn stod i under sex kronor, skrev jag en artikel för Privata affärer om hur fastighetsmarknaden i New York fungerar. Nedan kan ni läsa inledningen till den.


(Detta inlägg publicerades igår hos Korrespondenterna.)